Belasting

Registratiebelasting

Artikel

Artikel 46, 111, 119 en 133 Vl. W.Reg.  (thans art. 2.9.3.0.1, § 2, artikel 2.10.3.0.1, §1 en artikel 2.8.3.0.1 VCFVCF)

Voorwerp betwisting

Verkoopwaarde - schatting van een onroerend goed - vergelijkingspunten

Rechtbank of Hof

Hof van Beroep

Plaats

Gent

Rolnummer

2019/AR/171

Datum uitspraak

10 maart 2020

Status

Definitief

 

Verkoopwaarde - schatting van een onroerend goed - vergelijkingspunten

Samenvatting

Op 25 mei 2004 kopen twee broers samen twee aanpalende woonhuizen met grond en aanhorigheden aan. Er bestond tussen de twee broers zo een onverdeeldheid.

Op 19 juli 2013 wensen de broers een einde te stellen aan de onverdeeldheid.

In de akte werd verklaard dat het totale waarde werd geschat voor zijn geheel op 283.475 EUR.

Volgens de controle die uitgevoerd werd heeft de toenmalige ontvanger vastgesteld dat er naar aanleiding van de akte deling dd. 19 juli 2013 een tekortschatting vastgesteld en diende de verkoopwaarde voor de twee onroerende goederen te worden geschat op een totale waarde van 425.000 EUR. Op 21 november 2014 worden de broers hiervan per afzonderlijk schrijven op de hoogte gebracht.

VLABEL stuurde omwille van bevoegdheidsoverdracht en omwille van het feit dat er nog niet overgegaan werd tot betaling door de broers hen elk individueel een aanslagbiljet op 4 maart 2016.

Op 18 maart 2016 tekenen de broers gezamenlijk bezwaar aan. Ze gaan niet akkoord met de schatting door de deskundige van de FOD Financiën omdat deze geen rekening zou hebben gehouden met de reële situatie, de ligging van de gebruikte vergelijkingspunten, de specifieke aard van de twee woningen en de kostprijs van de renovatiewerkzaamheden.

Naar aanleiding van dit bezwaar werd opdracht gegeven aan een schatter van VLABEL om nazicht te doen van de venale waarde. Deze schatter stelt, rekening houdende met de vergelijkingspunten van andere nabijgelegen vergelijkbare woningen en een investering van 75.000 EUR om de nodige renovatiewerkzaamheden uit te voeren, de waarde van de woningen vast op 350.000 EUR.

Zodoende werd bij bezwaarbeslissing van 31 mei 2017 hun bezwaar gedeeltelijk ingewilligd.

Eén van de broers kon zich hier niet in vinden zodat dan ook een procedure voor de rechtbank op 7 september 2017 wordt ingeleid.

Nadat de rechtbank van eerste aanleg de correctheid van het tweede schattingsverslag bevestigde, komt de zaak bij het Hof van Beroep terecht.

Belastingplichtige vond, aldus het Hof, dat de schatting werd gemaakt op basis van verkeerde vooronderstellingen en presumpties in zijn nadeel. Volgens hem zijn de gebruikte huizen als referentiepunt niet vergelijkbaar en werd er geen rekening gehouden met de actuele staat van de woningen.

Hij is tevens van oordeel dat de waardering willekeurig is en de betwiste navordering om die reden nietig moet worden verklaard.

  • De betrokken woningen zijn gelegen in woongebied met landelijk karakter aan de verbindingsweg tussen Duffel Mijlstraat en Sint-Katelijne-Waver terwijl de opgegeven vergelijkingspunten zich allemaal in de dorpskern van Duffel bevinden en minimaal 2.4 km verwijderd zijn van beide woningen.
  • Deze vergelijkingspunten hebben de daaraan verbonden voordelen zoals dicht in de buurt van winkels, scholen en dergelijke, gelegen in relatief rustige straten, parkeermogelijkheid langs de straat, etc. wat niet het geval is voor beide woningen in casu. De beide woningen hebben bovendien specifieke karakteristieken die de waarde van de woningen verminderen en die niet terug te vinden zijn bij de gebruikte vergelijkingspunten.
  • De belastingplichtige wijst er op dat de aanpassing van het kadastraal inkomen van beide woningen niet was omwille van renovatie maar omdat de eigenaar zijn perceel met twee woningen en een achterliggend magazijn wenste op te splitsen in drie aparte percelen daar hij geen koper vond voor het ganse perceel. Aan geen van beide woningen waren reeds renovatiewerken uitgevoerd. Ook werden aan geen van beide woningen renovatiewerken uitgevoerd tussen de aankoop van de woningen en de opsplitsing ervan. De woningen werden in 2013 opgesplitst zodat ze afzonderlijk konden gerenoveerd worden. Er waren in werkelijkheid veel belangrijke en structurele werken noodzakelijk.

Belastingplichtige meent dat de schatting met deze punten geen rekening hield en om die redenen compleet verkeerd was.

Het Hof stelt dat elke waardering onvermijdelijk een poging is om de juiste actuele verkoopwaarde te benaderen. Een waardering is onvermijdelijk steeds voor kritiek vatbaar en is inherent geen exacte wetenschap en geeft geen precieze zekerheid over de juiste verkoopwaarde van het betrokken goed.

Naast objectieve kenmerken en vergelijkingspunten is een verkoopwaarde in belangrijke mate subjectief, persoonlijk en vaak emotioneel bepaald, afhankelijk van de persoonlijke voorkeuren en belangen van de potentiële koper. Het is opmerkelijk dat belastingplichtige zich ertoe beperkt te wijzen op de verschillen tussen zijn woning enerzijds en de vergelijkingspunten anderzijds, zonder zelf eigen vergelijkingspunten voor te leggen (die wel vergelijkbaar zouden zijn) of door de gebruikte verkoopwaarde in de akte concreet te verklaren of te onderbouwen.

Het argument dat er diverse verschillen zijn tussen de vergelijkingspunten of niet voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning, leidt niet noodzakelijk tot het oordeel dat de waardering willekeurig is.

Er vond een eerste schatting plaats door de deskundige van de FOD Financiën en de totale waarde van de onroerende goederen samen werd geschat op 425.000 EUR rekening houdend met o.a. de ligging, de aard, de oppervlakte en waarde van de woningen in vergelijking met andere nabijgelegen vergelijkbare woningen.

Het Hof stelt dat deze vergelijkingspunten wel voldoende relevant zijn. Het zijn vergelijkbare woningen die zich in de omliggende en nabije buurt van de desbetreffende panden van belastingplichtige bevinden. Het zijn woningen die ongeveer dezelfde oppervlakte hebben en in de dorpskern of aan de dorpsrand gelegen zijn.

Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belastingplichtige gebeurde een tweede schatting door een deskundige en deze stelde, na uitgebreid plaatsbezoek dat rekening houdende met de vergelijkingspunten van andere nabijgelegen vergelijkbare woningen en een investering van 75.000 EUR om de nodige renovatiewerkzaamheden uit te voeren, een waarde van 350.000 EUR voor de betrokken onroerende goederen redelijk verantwoord is.

Er is naar het oordeel van het Hof geen redenen om te twijfelen aan het onderbouwde advies van de twee deskundigen, die beide terecht overwogen dat de vergelijkingspunten wel relevant zijn.

De vaststelling dat van bijkomende concrete kenmerken van de betrokken woningen geen rekening is gehouden leidt niet noodzakelijk tot de willekeurigheid van de waardering.

Waar belastingplichtige stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de concrete staat van de woningen, geldt dit evenzeer ten aanzien van de vergelijkbare woningen. Bovendien zal het nooit mogelijk zijn met al die concrete eigenschappen rekening te houden om vervolgens nog over een vergelijkingspunt te kunnen beschikken.

De waardering op basis van vergelijkingspunten houdt dan ook noodzakelijk een bepaalde mate van abstrahering in van alle concrete en specifieke kenmerken van het te waarderen goed. De deskundige heeft bovendien wel degelijk op een behoorlijke wijze (rechtstreeks en onrechtstreeks) rekening gehouden met de staat van de woningen op het moment van de uitonverdeeldheidtreding, in het bijzonder door de inmiddels uitgevoerde renovatiewerken te waarderen en deze in mindering te brengen van de waarde op basis van de vergelijkingspunten.

De belastingplichtige bewijst niet dat de renovatiewerken in grotere of kleinere mate op zijn aandeel in de woning betrekking zou hebben.