Belasting

Registratiebelasting

Artikel

Art. 2.9.7.0.3, §2 VCF

Voorwerp betwisting

Opschortende voorwaarde kan niet afhankelijk zijn van de wil van één van de partijen

Rechtbank of Hof

Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen

Plaats

Afdeling Gent

Rolnummer

18/2475/A

Datum uitspraak

19 februari 2020

Status

Definitief

 

Opschortende voorwaarde kan niet afhankelijk zijn van de wil van één van de partijen (art. 2.9.7.0.3, §2 VCF)

 

Samenvatting

In een onderhandse akte van 11 oktober 2016 kopen de belastingplichtige NV en particulier K. elk de helft van de volle eigendom van een onroerend goed voor de prijs van 3.800.000,00 euro van een andere NV.

In de onderhandse overeenkomst worden onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

"1. HYPOTHECAIRE TOESTAND

Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen. (...)

15. OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De verkoop gebeurt onder de opschortende voorwaarde dat de koper tegen uiterlijk 31.07.2017 om 18u. de notariële akte kan verlijden. (...)"

De akte wordt op 31 juli 2017 ter registratie aangeboden.

Bij brief van 26 oktober 2017 bevestigt VLABEL kennis van de registratie te hebben genomen. Zij vraagt verheldering waarom geen notariële akte werd opgemaakt of "een onderhandse ontbinding van de verkoop” werd bedongen.

Bij brief van 13 december 2017 antwoordt de belastingplichtige dat naar haar mening de verkoper van het onroerend goed door eigen beweging zelf het niet-vervullen van de opschortende voorwaarde veroorzaakt, waardoor nog geen notariële akte kon worden verleden. De registratie van de onderhandse akte had tot doel de verkoop een vaste datum te verschaffen. Verder wordt gemeld dat tegen de verkoper een procedure werd opgestart en dat een vonnis wordt verwacht in april 2018. Wordt de vordering van de belastingplichtige gegrond verklaard dan zou zij kunnen overgaan tot het verlijden van de notariële akte.

Bij e-mail van 13 december 2017 brengt VLABEL de belastingplichtige ervan op de hoogte dat ervan zal uitgegaan worden dat uit de onderhandse akte blijkt dat een effectieve verkoop werd gerealiseerd en dat er zal worden overgegaan tot heffing van het verkooprecht. Een herziening van de heffing kan worden gevraagd en een verzoek tot terugbetaling van de betaalde rechten kan worden ingediend indien de koopovereenkomst zou worden vernietigd of ontbonden.

Een aanslag met een te betalen bedrag van 190.000,00 euro wordt vervolgens gevestigd. De som bedraagt de helft van het verkooprecht van 10 % op de aankoopprijs van het onroerend goed.

De raadsman van de belastingplichtige dient bij brief van 28 maart 2018 een bezwaarschrift in tegen deze aanslag. Daarin stelt zij dat krachtens artikel 2.9.7.0.3, § 2, lid 1 VCF in geval een verkoop aan een opschortende voorwaarde is onderworpen, het verkooprecht alleen wordt geheven wanneer de opschortende voorwaarde is vervuld.

Volgens de belastingplichtige zijn de hierboven geciteerde contractuele bepalingen in de onderhandse overeenkomst opschortende voorwaarden, die (nog) niet zijn vervuld. Er is nog geen notariële verkoopakte verleden omdat het onroerend goed niet vrij en onbelast kan worden overgedragen, gelet op de hypothecaire inschrijving die de curator van de moedervennootschap van de verkoper heeft genomen.

Ondergeschikt meent zij dat het verminderd verkooprecht van 4% moet worden toegepast.

Bij beslissing van het bevoegde personeelslid van 13 april 2018 wordt het bezwaar van de belastingplichtige afgewezen.

De belastingplichtige gaat ervan uit dat in de onderhandse akte opschortende voorwaarden zijn opgenomen. Een opschortende voorwaarde valt onder de voorwaardelijke verbintenis, die gekoppeld wordt aan een bepaalde toekomstige en onzekere gebeurtenis, aldus de rechtbank. Wanneer deze plaats vindt, treedt de opschortende voorwaarde in. Als de opschortende voorwaarde afhangt van de wil van een van de partijen, is deze niet geldig. Aldus kan de voorwaarde niet afhankelijk van de wil van de (ver)koper zijn, doch van een onzekere gebeurtenis.

De rechtbank treedt VLABEL bij wanneer deze stelt dat zowel het vrij en onbezwaard overdragen van het onroerend goed als het verlijden van een authentieke akte essentiële verbintenissen van de verkoper zijn die inherent verbonden zijn aan elke verkoop van een onroerend goed. Het vrij en onbezwaard maken van het onroerend goed en het verlijden van de authentieke akte zijn in voorliggende zaak verbintenissen waarvan de realisatie ervan afhankelijk was van de verkoper.

De belastingplichtige beroept zich op overmacht en stelt dat het uitblijven van het verlijden van de authentieke akte buiten haar wil lag. Er kon in de gegeven omstandigheden niet redelijkerwijze verwacht worden dat zij kon voldoen aan alle voorwaarden en de toestand aldus het gevolg is van redenen onafhankelijk van haar wil.

De belastingplichtige heeft ingestemd met de aankoop van een onroerend goed dat voorwerp uitmaakte van een inbreng door een in staat van faillissement verkerende vennootschap naar Nederlands recht, de NV C. in het kapitaal van de NV Cr. Belgium. Zij heeft deze aankoop tegenstelbaar willen maken aan derden door een vaste datum te verschaffen aan de onderhandse koopovereenkomst door deze te laten registreren. De belastingplichtige moet er zich volgens de rechtbank terdege van bewust geweest zijn dat de inbreng discutabel was en aldus haar aankoop een risico inhield. Zij poogt het beweerd nadeel dat zij leed ingevolge de contractuele nalatigheid van haar medecontractant te verhalen op de overheid. In zoverre er al een bewezen schade in hoofde van de belastingplichtige aanwezig is dan dient zij deze te verhalen op de verkoper van het onroerend goed die duidelijk gefaald heeft in de nakoming van zijn contractuele verbintenissen, aldus de rechtbank.

De rechtbank kan dan ook geen toestand van overmacht bij de belastingplichtige ontwaren.

De belastingplichtige argumenteert voorts dat krachtens het artikel 2.9.4.2.4, §1 VCF het verlaagd verkooprecht van 4% voor beroepsverkopers van toepassing is.

Dit artikel luidt als volgt :

"In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 wordt het tarief van het verkooprecht verlaagd tot 4% voor overeenkomsten houdende verkopen uit de hand en bij authentieke akte, waarbij de verkrijger een persoon is die zijn beroep maakt van het kopen en verkopen van onroerende goederen.”

De toepassing van het verlaagd tarief wordt afhankelijk gemaakt van de voorwaarde dat de verkoopovereenkomst bij authentieke akte moet verleden worden. In voorliggende zaak werd enkel de onderhandse akte geregistreerd, op grond waarvan de fiscale administratie het verkooprecht van 10% heeft toegepast.

Gelet op de strikte interpretatie van de fiscale wet en de omstandigheid dat de verkoop niet bij authentieke akte werd verleden, heeft VLABEL volgens de rechtbank terecht de toepassing van het verlaagd verkooprecht verworpen.

Aangezien de administratie een correcte toepassing van de fiscale wet heeft gemaakt, kan de rechtbank dan ook geen schending van het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel vaststellen.

De wet/decreetgever heeft de toepassing van het fiscaal gunstregime aan een duidelijke vormvereiste, i.e. de authentieke akte, onderworpen. Het uitbreiden van het toepassingsgebied van dit fiscaal gunstregime naar situaties waar geen authentieke akte werd opgemaakt, is in strijd met de ratio legis van deze wet.

De interpretatie van de belastingplichtige dat toepassing van 2.9.4.2.4, §1 VCF wel mogelijk is omdat de wederverkoop wel middels het verlijden van een authentieke akte heeft plaatsgevonden, vindt geen steun in het decreet, gezien conform artikel 2.9.4.2.5, §1 VCF, voor het behoud van verlaagd verkooprecht ook de wederverkoop bij authentieke akte moet worden verleden.

 

Commentaar

Artikel 2.9.7.0.3, §2 VCF stelt dat op een rechtshandeling die onderworpen is aan een opschortende voorwaarde, het verkooprecht alleen wordt geheven als de voorwaarde is vervuld.

De belastingplichtige gaat er in casu onterecht vanuit dat in de onderhandse akte opschortende voorwaarden zijn opgenomen.

Een opschortende voorwaarde valt onder de voorwaardelijke verbintenis, die gekoppeld wordt aan een bepaalde toekomstige en onzekere gebeurtenis, aldus de rechtbank. Wanneer deze plaats vindt, treedt de opschortende voorwaarde in. Als de opschortende voorwaarde afhangt van de wil van een van de partijen, is deze niet geldig. Aldus kan de voorwaarde niet afhankelijk van de wil van de (ver)koper zijn, doch van een onzekere gebeurtenis.

De rechtbank treedt VLABEL bij wanneer deze stelt dat zowel het vrij en onbezwaard overdragen van het onroerend goed als het verlijden van een authentieke akte essentiële verbintenissen van de verkoper zijn die inherent verbonden zijn aan elke verkoop van een onroerend goed. Het vrij en onbezwaard maken van het onroerend goed en het verlijden van de authentieke akte zijn in voorliggende zaak verbintenissen waarvan de realisatie ervan afhankelijk was van de verkoper.